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¿Como valorar un Inmueble?

Posted by Jose Maria Luna on 12 julio, 2016
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Pasos para Valorar un Inmueble:Agencia de Inmuebles de Lujo DUPLOATICO

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Actualmente, en el mercado inmobiliario hay dos métodos predominantes a fin de calcular el valor de un determinado inmueble: El de descuento de flujos de caja y el de valoración relativa. Vamos a explicar en qué consiste cada uno de ellos y vamos a enumerar paso a paso cómo calcular el valor de un inmueble con ambos.

Método de descuento de flujos de caja

 

Uno de los métodos más recomendables para calcular el valor de un inmueble, el cual se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida; para ello, se tienen en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará dicho inmueble.

 

Para calcular el valor de un inmueble mediante el método de descuento de flujos de caja se tienen en cuenta un amplio abanico de factores: Ingresos por alquiler, % de tiempo que el piso estará alquilado, IBI, coste anual de reparaciones, seguros y gastos de comunidad, impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario, incremento de los beneficios a largo plazo, tasa de descuento (5 o 10%) y otros gastos iniciales tales como las reformas.

Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante el método de descuento de flujos de caja

Datos iniciales

  • Ingresos por alquiler mensuales: 1.500€
  • Tiempo de alquiler anual: 80%
  • IBI anual: 500€
  • Gastos de comunidad anuales: 500€
  • Reparaciones y seguros anuales: 2.000€
  • Gastos anuales: 300€
  • Gastos iniciales de reformas: 20.000€
  • Tipo impositivo que va a pagar el posible comprador: 18%
  • Incremento anual de las rentas y gastos: 2%
  • Rentabilidad requerida para la inversión: 6%

 

Cálculo

  1. Calcular los ingresos anuales esperados -> 12*1.500*80% = 14.400€
  2. Calcular los costes fijos anuales esperados -> 500+500+2000+300 = 3.300€
  3. Calcular el beneficio anual esperado antes de impuestos -> 14.400 – 3.300 = 11.100€
  4. Calcular el beneficio anual esperado después de impuestos -> 11.100 * (1-0,18) = 9.102€
  5. Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración Gordon-Shapiro -> (9.102 * 1,02) / (0,06-0,02) = 232.101€
  6. Restar los gastos iniciales -> 232.101 – 20.000 = 212.101€

Método de valoración relativa

 

A día de hoy es el método que se más se utiliza a la hora de valorar inmuebles, aunque muchos expertos aseguran que no es el más recomendable. Para ello, se basan en la idea de que éste método no tiene en cuenta una potencial sobrevaloración en los precios de los inmuebles que se utilizan en la comparación.

 

Durante la última burbuja inmobiliaria, el método de valoración relativa provocó que muchos ahorradores perdiesen mucho dinero porque tenían una idea equivocada de su verdadero valor.

 

Para calcular el valor del inmueble a través de la valoración relativa se utiliza como baremo el precio de otras viviendas situadas en su entorno más cercano y de características similares.

Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante el método de valoración relativa

 

Pongamos como ejemplo que se quiere calcular el valor de un piso de 100m2 ubicado en pleno centro de Madrid, el cual cuenta con un garaje y que fue construido en 1980; además, hay que tener en cuenta que el piso necesita una reforma que ronda los 20.000 euros.

 

Hay que tener en cuenta que en la zona el precio promedio del metro cuadrado es de 7.500 euros por pisos de características similares, sin garaje y sin necesidad de ser reformados.

 

De esta manera, para calcular el valor del piso hay que multiplicar la superficie del mismo por el precio promedio por metro cuadrado, lo que da un resultado total de 750.000 euros. A ese precio hay que restarle los gastos necesarios para la reforma, dando como resultado 730.000 euros. En esa zona se pagan unos 50.000 euros por los garajes, valor que hay que añadir para obtener el valor total del piso, 780.000 euros.

 

Ahora que ya sabes cómo calcular el valor de un inmueble, puedes animarte a valorar tu casa y también la de tus amigos y familiares a modo de práctica. ¡Seguro que te llevas más de una sorpresa!

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